임대차계약갱신청구권 적용대상 행사방법 거절 대응법

전·월세 시장의 불안정성이 커지면서, 많은 세입자들이 이사 걱정 없이 안정적으로 거주할 수 있는 방법을 찾고 있습니다. 이때 꼭 알아야 할 제도가 바로 ‘임대차계약갱신청구권’입니다. 이 글에서는 이 제도가 어떤 내용이며, 실제로 어떻게 활용할 수 있는지, 세입자와 집주인이 알아야 할 법적 요건은 무엇인지 꼼꼼히 정리해 드리겠습니다.

임대차계약갱신청구권이란?

임대차계약갱신청구권은 세입자가 일정 요건을 충족하면 계약 기간이 끝난 이후에도 한 차례 계약을 갱신할 수 있도록 보장한 권리입니다. 쉽게 말해, 집주인이 특별한 사유가 없는 한 세입자가 ‘나 계속 살고 싶어요’라고 요청하면 2년 더 거주할 수 있도록 법적으로 강제할 수 있는 제도입니다. 2020년 7월 31일부터 시행된 「주택임대차보호법」 개정안에 따라 도입되었으며, 주로 세입자의 주거 안정성을 강화하는 데 목적이 있습니다.

적용 대상: 모든 전·월세 세입자가 해당될까?

임대차계약갱신청구권은 주택 임대차계약에만 적용되며, 아래 요건을 충족해야 합니다:

• 계약의 주체: 세입자가 '주택'에 대해 임대차계약을 체결한 경우에만 적용됩니다. 오피스텔, 상가 등은 해당되지 않습니다.
• 계약 형태: 전세, 월세, 반전세 모두 포함됩니다.
• 계약 기간: 기존 계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 의사를 밝혀야 합니다.
• 1회만 행사 가능: 이 권리는 단 1회만 행사할 수 있으며, 기존 계약 기간에 2년을 더하여 총 최대 4년간 거주할 수 있습니다.

세입자가 계약갱신청구권을 쓸 수 없는 경우는?

계약갱신청구권은 무조건 보장되는 권리는 아닙니다. 다음과 같은 사유가 있다면, 집주인은 정당하게 갱신을 거절할 수 있습니다:

1. 직계존속이나 본인이 실거주할 경우
   임대인이 직접 입주하거나 직계가족(부모, 자녀 등)이 실거주를 원하는 경우에는 갱신을 거부할 수 있습니다. 단, ‘진짜로’ 거주해야 하며, 이후 거주하지 않으면 손해배상 책임이 따를 수 있습니다.
2. 계약상 의무를 위반한 경우
   예를 들어 세입자가 장기간 임대료를 연체하거나, 무단 구조변경, 불법 용도 변경 등을 했다면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
3. 철거, 재건축 등 정당한 이유가 있는 경우
   건물이 노후되어 철거가 필요하거나, 법적으로 재건축이 승인된 경우 등 정당한 사유가 있다면 갱신을 막을 수 있습니다.

임대차계약갱신청구권, 어떻게 행사할까?

계약갱신청구권은 반드시 정해진 기한 내에 행사해야 하며, 서면으로 남겨두는 것이 가장 안전합니다. 아래 절차를 따라 진행하세요:

1. 계약 만료일 6개월 전 ~ 1개월 전 사이에 통지
   기한 내에 통지하지 않으면 권리를 행사할 수 없습니다. 예를 들어 계약 만료일이 12월 31일이라면, 6월 30일부터 11월 30일 사이에 통지해야 합니다.
2. 내용증명 우편으로 통보하기
   단순한 문자나 전화보다는 내용증명 우편을 통해 ‘갱신 의사’와 ‘기존 조건 유지 요청’을 공식적으로 전달하는 것이 좋습니다.
3. 임대인의 거절 사유 확인
   임대인이 실거주 등을 이유로 갱신을 거절한다면, 실제로 입주하는지 나중에 확인할 수 있도록 관련 자료를 보관해두는 것이 유리합니다.

계약갱신청구권을 행사한 후 임대료는 어떻게?

임대인은 갱신을 거절할 수 없지만, 임대료 인상은 일정 한도 내에서 허용됩니다. 관련 규정은 다음과 같습니다:

• 인상 한도: 기존 임대료의 5% 이내 (지자체 조례로 더 낮게 설정 가능)
• 인상 통보: 임대인은 세입자에게 임대료를 인상하려는 경우, 사전에 통보해야 하며, 세입자가 동의하지 않으면 분쟁조정위원회 등 절차를 통해 조정이 가능합니다.

분쟁이 생기면 어디로 가야 할까?

계약갱신청구권 행사와 관련하여 분쟁이 생겼다면, 다음 기관을 통해 조정이나 상담을 받을 수 있습니다:

• 한국토지주택공사(LH) 주택임대차분쟁조정위원회
• 법률구조공단 무료상담
• 지방자치단체 주거복지센터

각 기관에서는 서면증빙자료, 임대차계약서, 내용증명 사본 등을 토대로 중재나 조정을 진행해 줍니다.

실거주 목적의 갱신 거절, 어떻게 대응할까?

많은 세입자들이 가장 혼란스러워하는 부분은 바로 임대인의 ‘실거주’를 이유로 한 갱신 거절입니다. 이는 「주택임대차보호법」에서도 허용된 정당한 거절 사유 중 하나이지만, 문제는 ‘허위 실거주’입니다.

거절 후 실제 거주하지 않으면?

실제로 입주하지 않고 다른 사람에게 다시 임대를 주거나, 공실로 남겨두는 경우 ‘정당한 갱신 거절’이 아니라고 판단될 수 있습니다. 이런 경우 세입자는 다음과 같은 법적 조치를 취할 수 있습니다:

• 손해배상 청구 가능: 법원 판례에 따르면, 거짓 실거주로 인해 퇴거하게 된 세입자는 이사비, 중개수수료, 심지어 추가 임차료 차액까지 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 임대차 분쟁조정위원회에 신고: 실거주 입증자료(입주자 전입신고 여부, 전기·수도 사용량 등)를 확보하면 위원회를 통해 정식 분쟁 절차로 이어질 수 있습니다.

계약갱신청구권 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 계약서에 ‘갱신청구권 포기’ 문구가 있어도 효력이 있나요?

A. 없습니다. 임대차계약서에 갱신청구권을 포기한다는 문구가 있어도, 법적으로 강행규정이기 때문에 무효입니다. 세입자는 언제든지 권리를 행사할 수 있습니다.

Q2. 임대인이 계약 만료 전에 먼저 갱신을 거절하면?

A. 시기상 부적절한 거절은 무효입니다. 법적으로는 세입자가 계약 만료일 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 의사를 표시해야 유효한데, 임대인이 그보다 일찍 거절하면 법적으로 인정되지 않습니다. 즉, 세입자가 법정 기한 내에 갱신을 요청하면 다시 판단됩니다.

Q3. 반대로 세입자가 조용히 넘어가면 자동 갱신되는 건가요?

A. 자동 갱신될 수 있습니다. 갱신 의사 표시가 없더라도 임대인과 세입자 모두 별다른 의사 표시 없이 거주와 보증금 수령이 계속되면 묵시적 계약 갱신으로 인정됩니다. 다만, 이 경우에는 갱신청구권이 아닌 일반 계약 갱신이라 법적 보호가 약할 수 있습니다.

Q4. 전세 계약 중 매매가 되면 계약갱신청구권도 소멸되나요?

A. 아닙니다. 집이 매매되더라도, 새로운 소유자는 기존 계약 관계를 그대로 승계합니다. 따라서 세입자는 동일한 권리를 가지고 있으며, 갱신청구권도 행사할 수 있습니다.

세입자 입장에서 꼭 챙겨야 할 체크리스트

1. 계약 만료일 확인 후 알림 설정하기
   만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 반드시 갱신 의사를 밝혀야 합니다.
2. 내용증명 발송하기
   구두 통화나 메시지는 증거로 부족할 수 있으므로, 우체국의 내용증명 서비스를 이용해 서면 통지를 권장합니다.
3. 계약서, 문자, 우편물 등 증빙자료 보관하기
   향후 분쟁이 발생할 경우를 대비해 임대차계약서, 주고받은 문자, 실거주 확인 자료 등을 잘 보관해 두세요.
4. 임대료 인상 여부 검토
   갱신 시 최대 5% 이내의 인상만 가능하다는 점을 인지하고 대응하세요.

‘임대차계약갱신청구권’은 단순히 집을 오래 살 수 있는 권리 그 이상입니다. 전세대란, 월세 폭등과 같은 불안정한 시장 속에서도 세입자가 주거권을 안정적으로 보장받을 수 있게 해주는 주거 안전장치입니다. 법적 지식과 절차를 미리 알아두면, 불필요한 갈등을 피하고 내 권리를 제대로 행사할 수 있습니다. 만약 계약 갱신을 앞두고 있다면, 지금 이 글을 참고해 준비된 세입자가 되어보세요.

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