투기과열지구 지정현황 전매제한 총정리

최근 부동산 시장이 다시 과열 조짐을 보이면서 ‘투기과열지구’에 대한 관심이 크게 높아지고 있어요. 특히 서울 주요 지역과 일부 수도권 지역이 규제 대상에 포함되면서 내 집 마련이나 청약 준비를 계획 중인 분들이라면 반드시 투기과열지구 관련 내용을 확인해야 해요. 오늘은 투기과열지구란 무엇인지, 조회 방법부터 양도세와 전매제한까지 상세히 정리해드릴게요.

투기과열지구란? 부동산 규제의 핵심 개념

먼저 ‘투기과열지구’는 정부가 주택 시장 과열을 방지하기 위해 지정하는 법적 규제 지역입니다. 주택 가격이 지나치게 오르거나, 청약 경쟁률이 높아 투기 수요가 우려되는 지역을 중심으로 지정돼요.

 

국토교통부는 주택 가격 상승률, 청약 경쟁률, 거래량 등의 데이터를 종합 분석하여 투기과열지구를 지정합니다. 예를 들어, 최근 2개월 내 청약 경쟁률이 5:1을 초과하거나, 소형 주택(전용 85㎡ 이하)의 경쟁률이 10:1을 넘을 경우 지정 가능성이 높아지죠.

출처 : 유튜브 '연합뉴스TV'

2025년 7월 현재 투기과열지구로 지정된 지역은 ▲강남구 ▲서초구 ▲송파구 ▲용산구이며, 이외에도 마포구, 성동구, 동작구 등 일부 지역에 대해 추가 지정 검토가 이어지고 있어요.

 

투기과열지구로 지정되면 ▲청약 자격 강화 ▲대출 규제 ▲양도세 중과 ▲전매제한 등 다양한 규제가 적용됩니다. 특히 청약 시 무주택 요건, 거주 기간 조건 등이 엄격하게 작동하기 때문에 주택 구매나 분양을 계획 중이라면 반드시 해당 여부를 확인해야 합니다.

투기과열지구 조회 방법

‘이 지역이 투기과열지구일까?’라는 고민이 들 때는 먼저 정확한 조회 방법을 알고 있어야 해요.

1. 국토교통부 실거래가 공개시스템
   • 가장 신뢰도 높은 공식 사이트입니다.
   • ‘규제지역 현황’ 메뉴에서 투기과열지구 지정 여부를 지역별로 확인할 수 있어요.
   • 지도로 보기 기능을 활용하면 한눈에 전체 지역 상황을 파악할 수 있습니다.
2. 한국부동산원 공식 홈페이지
   • ‘정책정보 > 부동산 규제지역’ 섹션에서 지정된 지역 목록을 열람할 수 있어요.
   • PDF 문서로 제공되며, 최신 업데이트 시점이 명시돼 있어 참고하기 좋아요.
3. 포털 검색 활용
   • 네이버나 다음에서 ‘투기과열지구 조회’로 검색하면 주요 정보 페이지가 상단에 노출돼요.
   • 다만, 일부 검색결과는 오래된 정보이거나 업데이트가 누락된 경우도 있어 주의가 필요해요.
4. 호갱노노 앱
   • 최근 가장 많이 사용되는 앱 중 하나입니다.
   • 앱 실행 후 ‘정책’ 메뉴 → ‘규제지역’을 선택하면, 투기과열지구뿐 아니라 조정대상지역, 청약조건까지 종합적으로 조회할 수 있어요.
   • 지도 기반으로 직관적이고, 모바일에서 간편하게 접근할 수 있어 많은 분들이 애용하고 있어요.

특히 분양을 앞둔 단지를 찾고 있다면, 반드시 입주자 모집공고일 기준으로 해당 지역이 투기과열지구에 해당되는지 다시 한 번 확인해야 합니다. 규제 여부에 따라 청약 자격, 가점 기준, 대출 조건 등이 완전히 달라지기 때문이에요.

투기과열지구 양도세 규정

과열지구 내에서 주택이나 분양권을 양도할 경우, 양도소득세 중과 규정이 적용됩니다. 특히 다주택자일 경우 세율이 크게 상승해 세금 부담이 클 수 있어요.

• 기본 세율 + 중과세율이 합산 적용되어, 최대 75%까지 세율이 부과될 수 있어요.
• 1세대 1주택자라도 실거주 요건, 보유 기간 요건을 충족하지 않으면 비과세 혜택이 적용되지 않습니다.

2025년 기준으로 다주택자 양도세 중과는 2026년 5월까지 한시적으로 유예된 상태지만, 분양권은 예외예요.

• 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도 시점과 무관하게 중과세율이 적용됩니다.
• 1년 미만 보유 후 양도 시 70%, 1년 이상 보유 시에도 60%의 세율이 유지됩니다.

특히 분양권은 보유 기간이 길어도 세율이 낮아지지 않는다는 점에서 주택과 다르게 취급되므로, 투기과열지구 내 분양권 양도 계획이 있다면 반드시 세금 부담을 사전에 계산해보셔야 합니다.

투기과열지구 전매제한, 얼마나 강할까?

전매제한은 분양권 계약 이후 일정 기간 동안 매도할 수 없는 규정을 말해요. 특히 과열지구에서 분양되는 아파트는 이 전매제한이 상당히 길게 적용됩니다.

• 수도권 공공택지에서 공급된 주택은 전매제한이 최대 10년까지 적용될 수 있어요.
• 민간택지라 하더라도 3년간 전매제한이 기본입니다.
• 수도권 외 지역은 전매제한 기간이 1년 정도로 다소 짧은 편이에요.

중요한 점은, 이 전매제한 기준이 분양 당시 규제 기준을 기준으로 한다는 것! 분양 후 해당 지역이 해제되었다 하더라도, 전매제한 규정은 소급 적용되지 않습니다. 따라서 청약 당첨 시점의 규제 기준을 반드시 확인해 두어야 해요.

 

전매제한은 주로 투기 목적의 거래를 억제하고, 실수요자의 입주 기회를 보호하기 위한 제도예요. 하지만 투자 목적이라면 전매가 어려운 구조는 자금 회전과 수익 실현에 제약을 줄 수 있어요. 따라서 청약 전에 해당 단지가 과열지구에 포함되는지 여부와 전매제한 기간을 꼭 확인하시길 바랍니다.

주의할 점 및 최신 동향 정리

정부는 시장 상황에 따라 규제지역을 수시로 조정하고 있어요. 부동산 경기가 둔화되면 해제되기도 하고, 반대로 청약 경쟁률이 급등하면 다시 지정되기도 하죠.

 

특히 서울 도심권 일부 지역(동작, 성동, 마포 등)은 최근 거래량 회복과 투자 수요 증가로 인해 추가 지정 후보로 거론되고 있어요. 따라서 최신 동향 파악과 투기과열지구 조회는 청약과 매매 전에 반드시 선행되어야 하는 절차입니다.

 

부동산 정책은 단순히 한 가지 기준으로 판단할 수 없을 만큼 복잡해지고 있어요. 특히 ‘투기과열지구’에 포함된 지역은 청약, 매매, 세금, 대출 전반에 걸쳐 영향을 주기 때문에 정확한 조회와 이해가 필수입니다. 오늘 소개해드린 내용을 토대로 꼭 필요한 정보를 사전에 확인하시고, 안정적인 내 집 마련 계획 세우시길 바랄게요.

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